长租的黎明静悄悄

长租公寓行业忽然安静了。

没有上热搜的爆雷新闻，没有创始人的公开信，没有规模竞赛的豪言壮语。曾经在这个赛道里最活跃的那批名字，一个接一个地，悄无声息地从公共视野里消失，其中不乏头部品牌。

魔方公寓是其中最典型的一个。2025年10月底开始，全国多处魔方门店陆续传出停运风声。2026年初，魔方在上海、广州、杭州、深圳的多家门店因为欠租被业主收回物业，运营主体被列为失信被执行人。魔方公寓曾两度冲击港股IPO，准备成为长租公寓的第一股，但现在已经隐性出局。

在魔方公寓之前，曾登上长租公寓品牌TOP10的新派公寓也悄悄停止运营。新派公寓还是行业内第一支做资产证券化发行的品牌。

还有一些头部企业的规模在悄悄收缩；有品牌发行的REITs产品价格大幅回撤，投资人悄悄割肉；有的企业悄悄搁置了上市计划。

属于增长、规模、融资、抢项目、品牌输出的喧嚣不再，意味着这个赛道的主要叙事变了。

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“旧有秩序的结束，新有规则的建立。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，长租的开发时代在“十四五”870万间“大筹措”之后，就结束了。

“十四五”期间，全国计划建设筹集870万套保障性租赁住房，预计解决2600多万新市民、青年人的住房困难。到2026年初，这一新增供给任务已经基本完成。政策带来的增量供应，解决了市场层面的供给错配问题，也结束了长租公寓企业的抢房增长时代。

据ICCRAt统计，2026年上半年，16个重点城市新增集中式租赁住房项目231个，新增房间约10.4万间，其中63%的住房租赁新项目来自存量土地开发——超过95%的改造项目来自存量商业办公楼与存量商品房。

从市场化分散供给到政策性集中供给，叠加房地产开发整体下行带来的结构性改变，长租公寓面对的不再是一片可以自由扩张的蓝海，而是一个基本盘已经改变的窄门。

行业里品牌企业的拓储意愿明显转弱，新增玩家也逐步趋缓。跨界入场、产业链延伸新业务的现象断崖式减少。

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安静之下，还有三个更深层次的变化发生：租房的人换了，长租品牌背后的资本变了，长租品牌对项目的期待、考核和运管方式也不同了。

资本层面。长租公寓的爆发期是与VC潮高度绑定的。2015到2018年，新派公寓、蛋壳等接连融资，魔方谋求港股IPO、自如拆分融资，那个年代的投资逻辑是寻找“中国的Airbnb”，赌的是年轻人租房习惯的线上化和规模化。后来VC退潮，钱变成了房企自己的表内资金——万科、龙湖、华润、招商，把长租公寓当成开发业务的延伸，要的是“第二增长曲线”的故事。

但2021年之后，房企遇上集体收缩，房企也开始寻找外部投资，转向轻资产模式。目前真正还在这个赛道里大额出钱的，换成了三类玩家：

第一类是险资。新华保险认缴约9.59亿元，和万科、中信金石、大家保险一起做了16亿元的厦门泊寓Pre-REIT基金；太保资产做了新黄浦筑梦城保租房ABS的原始权益人；国寿投资和首创集团签了长租业务战略协议。险资要的不是未来预期的故事，是长期、稳定、可预测的现金流，只为成熟资产出价。

第二类是外资另类资管。博枫今年6月在上交所发了8亿元的“博邻长租”机构间REIT，底层资产是上海五角场和静安两处中高端服务式公寓。这是全国第一单纯市场化长租公寓机构间REIT。他们看中的是中国核心城市高端租赁资产的现金流。

第三类是地方国资和城投。建信住房租赁基金一单就扩募50亿元，浦开集团发了36.5亿元租赁住房ABS，华润有巢、招商壹间、中海、陆家嘴乐居这些国央企系，2026上半年收入全部正增长。他们逐渐成为市场内的绝对头部品牌。

这些长租赛道背后的资本，更多都是大机构投资者，要的是确定性、稳定性、安全性，而不是“一年翻倍，五年10倍”的创投逻辑。资本属性的切换，直接改变了长租品牌对项目的期待和考核方式。

资本在按运营表现重新筛选资产。ICCRA对34家机构的调研显示，85.3%的受访机构判断2026—2027年租赁住房大宗交易将保持稳定或上升，88.2%的机构未来一年重点关注北上广深，73.5%关注租赁式社区产品线。资金仍在入场，门槛却在提高，运营表现透明、现金流可预期的资产更受青睐。资本对长租品牌的考核指标从“规模增速”和“估值倍数”切换成了“出租率”“续约率”“单房坪效”“NOI利润率”和“分派率”。视角从赌未来变成了“看现在”。

与此同时，长租公寓的租客也在换代。据泊寓调研，2019年泊寓租客户中，年龄18岁到19岁的占到了39%，最主力的客户是刚毕业有过渡性住房需求的群体。到了2026年，数据发生了显著的变化，18岁到24岁的客户占比降至24%，30岁以上的客户变成了泊寓最大的租客群体。购房预期的变化让更多客户在租住市场中停留的时间变长。

在另一个维度上，“企业团单”的比例快速上升。泊寓披露，2026年上半年企业客户占比达到23.5%。向企业业主提供轻资产服务，也成为现在长租领域的一个细分业务。

租客的画像还在继续分层。比如，高学历租客数量也在增加。再比如ICCRA调研显示，北京有接近40%的青年人携宠租房。对这部分租户而言，宠物已是生活中的重要伙伴，能否携宠入住、社区是否具备友好的养宠环境，正成为影响居住选择的关键因素。

“现在租客已经发生了变化，他们选择产品时不像以前一样按硬件多好去做决定，他们现在更多会选择一种生活方式或者是一个同频道的圈子。”base佰舍副总裁吴泽泉表示，随着市场供给增加，公寓赛道的内卷是必然的，硬件、公区的装修等硬件的标准很容易被复制，运营能力、标签社区等软性价值才是真正难以替代的壁垒。

由于租客不持有资产、流动率高，从存量市场中要稳定性的长租品牌，只能靠社群运营去一点点建立与租客之间的信任和归属感。

例如，华润有巢君工无忧社区已为养宠租户提供上门喂猫等服务，并计划优化宠物活动动线、增设猫咪休憩空间，与住户共同制定文明养宠公约；玛氏则将其在宠物营养、宠物行为与宠物友好实践方面的积累引入社区，通过专业培训和知识普及为社区运营提供支持。

自2019年起，玛氏已通过“宠享潮生活”项目赋能近40家宠物友好商户，如今这份经验正从城市商圈延伸至租赁社区。这一合作的特别之处，在于把宠物领域的专业知识带进住房租赁的真实运营场景。

“我们希望将玛氏宠物营养在全球宠物友好实践中积累的经验带入社区，在空间规划、设施设置、日常运营到养宠知识等各方面提供支持指引。”玛氏宠物营养中国企业事务部负责人兼玛氏中国公共事务总监鄂婷表示。

然而，真正的宠物友好社区，远不止“允许养宠”这么简单。携宠租户是否需要集中居住？如何平衡养宠与非养宠住户的居住体验？宠物带来的家具损耗、清洁维护成本如何分担？节假日的宠物照护服务又该如何形成标准化流程？这些看似细小的问题，牵涉空间设计、服务标准、成本管理与商业模式，也为行业提出了值得深入研究的新课题。

“大家开始拿着放大镜找问题的时候都在埋头苦干，所以就显得市场很安静。”赵然说。

品牌能给租客带来什么？社群运营如何连接居住需求、承载生活价值？续租率、租金收缴率、客户满意度、转介绍成交成功率等指标，替代规模数据，成为新标尺。而社区运营成了长租公寓的新命门。

03

基于客群需求和背后资本的要求变化，长租品牌的规模与价值之间的关系也在被重新审视。ICCRA的调研报告显示，2026年上半年，各类租赁住房产品加权平均出租率达到91.73%，行业整体运营基本盘保持稳健。但同期青年公寓和租赁式社区的续约率分别为62.74%和60.16%，长期客户留存仍存在改善空间。对于租赁住房资产而言，较高的出租率如果依赖租金折让、高渠道投入或频繁换租来维持，未必能够带来持续健康的经营收益。

换言之，租金收入、出租率等直观的经营指标已难以完整地反映资产质量。出租效率、客户留存、成本控制与服务体验，共同影响着资产的现金流表现和长期竞争力。随着行业发展重心向存量运营转移，运营能力正在成为衡量租赁住房资产长期生命力的重要尺度。

赵然认为，运营能力是成熟市场中机构投资者评估资产质量的重要依据。然而，过往业务只能从结果倒推能力，对于能力范畴边界的界定也并不清晰，长期运营力评价体系，要通过“去化力、留存力、经营力和服务力”四个维度建立系统化评价框架。

去化力，考验的是需求匹配与出租转化效率。对于租赁住房项目而言，区位、交通等因素决定了基础市场需求，而精准定价、渠道管理与获客转化效率，则直接影响项目能否快速进入稳定经营状态。例如，某租赁式社区通过精细化渠道管理，实现私域获客占比53.04%、整体转化率59.87%，在50天内完成出租爬坡，期末出租率达到97.65%。这表明，通过优化获客与转化机制，可以有效缩短空置周期，加快租金收入实现。

留存力，衡量的是客户关系与租金收入的稳定性。租客续约有助于减少重新获客、房屋整备和空置等待等成本。ICCRA申报项目数据显示，样本项目续租率中位数为60.8%。其中，某租赁式社区通过日常服务与社群运营，实现70%的续租率、98.5%的租金收缴率及95%以上的客户满意度，转介绍成交占比达到60%。稳定的客户关系有助于降低经营波动，提高未来现金流的可预测性。

经营力，决定规模优势能否转化为经营收益。ICCRA数据显示，在申报样本中，规模不足300间的项目，单房月运营成本中位数为565元；规模达到1000间及以上的项目，该指标降至380元，GOP率中位数达到83.7%。某租赁式社区通过标准化管理，仅配置12名运营人员，实现100%的租金收缴率，出租率波动控制在2个百分点以内。可见，流程优化、数字化管理和风险控制，是将规模优势转化为经营效率的重要支撑。

服务力，则是将服务体验转化为长期经营成果的能力。某青年公寓通过数字化工具和标准化服务流程，实现小程序100%覆盖、线上缴费率98.5%，客户满意度评分由88提升至96，社区活动参与率由12%提升至35%。这一案例表明，服务质量的提升需要通过可量化的经营结果加以验证。

运营能力的差异，最终会体现在资产价格上。以一个拥有1000间可出租房间的集中式租赁住房项目为例，假设每间房每月运营成本降低50元，在其他条件不变的情况下，项目年度净营业收入（NOI）可增加60万元；按照4.5%的资本化率测算，对应的资产价值增量约为1333万元。

管理能力一旦转化为可核验的经营收益，就会被资本重新定价。这正是住房租赁行业“价值重估”的含义：资产的价值不再取决于拿下了多少房间，而取决于把每一间房经营得有多好。

某超千间的公寓的租赁式社区，只有12个运营团队成员，但是租金收缴率达到100%，整个客诉响应时间在20分钟左右，高效的背后是项目通过一套流程系统和机制提高运营能力。

随着保障性租赁住房公募REITs市场逐步发展，对运营能力的要求不仅细化到了对租客的居住服务满足细节上，还体现在品牌在项目层面的业财一体化能力。

长短租如何配置安排，个人租户和企业租户如何配置，能耗、维修、获客、人员的配比，出租率不仅仅是追求高位，还要有跨越淡旺季的抗波动能力，每一项都会直接影响净现金流。

从投资和资产价值角度来看，运营数据要能反哺投资端的判断，然后再来支撑日常决策运营，把房源转化为稳定的现金流。

这些看起来像“过日子”的东西，本质上都在回答同一个问题：项目的抗周期能力从哪里来？REITs投资人看的是：你的租客是因为隔壁更便宜就走，还是因为你的产品和服务让租户走不了，并且有持续的租户进来。

04

黎明之所以静悄悄，是因为它不再属于一群喊着口号冲进来的人。

2015年到2021年那波长租公寓热，是一个属于创业者、VC和房企多元化故事的时代。它的标志是发布会、开店数、在管间数、不断增长。现在，那套叙事已经结束了。

留下来的人，正在过另一种日子。他们不再大肆宣布“拿下XX城”“开业XX万间”，而是在算一只猫能让续约率提高几个百分点，算一个项目提高一个点的出租率能拉高多少分派率，算每一个房间的现金流和利润。

这个行业不会再有蛋壳那样的热搜，也不会再有下一个“万村计划”那样的豪赌。剩下的事情，就是一件一件地，把房子管好，认真运营好每一套房子。